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¿Cómo se pacta un alquiler con opción a compra?

Julio 25 de 2019

En aquellos casos en los que no tenemos clara la opción entre la compra o el alquiler de una vivienda existe otra opción a tener en cuenta: el alquiler con opción de compra.

Consiste en el arrendamiento de una vivienda, en el que se incluye además una opción en favor del inquilino para la compra de la vivienda. Permite a los inquilinos habitar la vivienda en régimen de arrendamiento durante el periodo de tiempo que se haya estipulado en el contrato (lo normal es que tenga una duración de entre dos y cinco años). Finalizado ese periodo, el inquilino tiene derecho a adquirir en propiedad la vivienda por el precio acordado con el propietario a la firma del contrato, descontándose, parcial o totalmente, las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta ese momento.

El alquiler con derecho a compra funciona con un contrato que integra dos subcontratos: en uno de ellos figuran todas las condiciones correspondientes al alquiler de la vivienda y en el otro todos los aspectos relacionados con la opción de compra.

Antes de firmar el contrato debemos revisar que todas las condiciones del acuerdo estén bien especificadas. Por ejemplo, es importante detallar:

-Periodo de tiempo durante el cual el inquilino puede permanecer en alquiler en la vivienda.

-Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho de compra.

-Renta mensual de alquiler del inmueble.

-Definir quién sufraga los gastos correspondientes a la vivienda, como por ejemplo la cuota de la comunidad o la tasa de residuos.

-Precio final de la compraventa.

-Porcentaje a descontar (parcial o totalmente) de las cuotas del alquiler en el precio de venta.

-Precio de la opción, en su caso, como penalización para aquellos supuestos en los que el arrendatario no ejerza su derecho de compra.

También existe la posibilidad de alquiler con opción a compra en viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. (Información elaborada por JLL para Expansión.).

Condiciones y excepciones

  • A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra aunque para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.
  • El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los 5 años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU.
  • El inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler. En ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.
  • El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure éste.
  • El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.
  • La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años.
  • El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler sí que puede variar en función del IPC.
  • Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.
  • El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo.
  • Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales.

En suma, el alquiler con opción a compra es un tipo de contrato beneficioso para ambas partes. Para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su parte, porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

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