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Cómo Financiar, Hipotecas y Otras.

Febrero 22 de 2019

Cómo Financiar Hipotecas y Otras Opciones

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Has encontrado tu pedazo perfecto de bienes raíces en Panamá. Ahora, ¿que tienes que hacer realmente para comprar?

La buena noticia: los extranjeros gozan de los mismos derechos de propiedad que los panameños, protegidos por más de una docena de leyes escritas específicamente con los inversionistas extranjeros en mente. El sistema bancario es sofisticado, estable y tiene una buena historia de proporcionar hipotecas tanto para extranjeros como para nacionales panameños. Además, los bancos han suavizado las restricciones de préstamos a extranjeros, con varias opciones disponibles para cuando llega el momento de poner el dinero. Hay préstamos para propiedades residenciales (incluyendo segundas residencias) y compras comerciales, de terrenos, construcción e inversión. Lo malo: algunas de las opciones de hipoteca y financiamiento son más fáciles que otras, como se verá a continuación.

Hipotecas Bancarias en Panamá

No hay escasez de bancos dispuestos a negociar una hipoteca. Muchos extranjeros optan por acudir a bancos que tienen empresas matrices en Estados Unidos, Canadá o Europa (como Scotia Bank, HSBC, Citibank, BBVA), pero el Banco Nacional de Panamá, el Banco Cuzcatlan (Panabank), Banistmo, Banco General y otros bancos nacionales también son jugadores fuertes en el mercado hipotecario residencial y pueden ser capaces de ofrecer términos más competitivos basados ​​en el estatus de tu residencia y cómo planeas usar la propiedad.

Es bueno que los préstamos obtenidos de un banco panameño no envían información a tu país de origen para ser utilizado en tu informe de crédito – la hipoteca sólo se mostrará en tu crédito panameño y ayudará a establecer una base de crédito para cualquier financiamiento futuro en Panamá.

Mientras que podrías estar acostumbrado a que tu historial de crédito determine tu elegibilidad para una hipoteca, en Panamá, los bancos miran tu capacidad de pago y la relación de préstamo a valor (LTV) de tu propiedad. Esta diferencia significa entregar una gran cantidad de documentación de tu parte, que proporcione prueba de ingresos, el valor de la propiedad, etc.  Es ahí donde el financiamiento residencial se convierte un proceso tedioso.

Hay una serie de criterios, sin embargo, que los extranjeros deben reunir para calificar para una hipoteca.  Primero que todo, se otorgan préstamos con términos máximos de 25 años (y ten en cuenta que los prestamistas a menudo prefieren términos de 10 a 15 años) y, como extranjero, tu plazo de préstamo debe terminar antes de que cumplas 75 años (es decir: si tienes 65 años, puedes conseguir solamente un préstamo de 10 años, mientras que si tienes 50 años, puedes conseguir el préstamo por el término máximo de 25 años). Es importante destacar que los expatriados, especialmente los expatriados que van a utilizar la propiedad como una segunda casa o propiedad de alquiler de vacaciones, sólo serán capaces de obtener una hipoteca de hasta el 70% del valor de la propiedad y el precio de compra no puede exceder el valor tasado.

Segundo, la propiedad debe estar titulada en el Registro Nacional (el 90% de los terrenos fuera de la Ciudad de Panamá no tienen título), y no puede estar ubicada a menos de diez millas de las fronteras internacionales. Aparte de eso, hay muy pocas restricciones adicionales.

Para procesar un préstamo hipotecario en Panamá, la mayoría de los bancos requerirá:

  • Una fotocopia de tu pasaporte vigente, sin expirar, mostrando todas las páginas internas, sellos, etc.
  • Una fotocopia de otra identificación con foto
  • Dos cartas de referencias bancarias originales
  • Verificación de activos (cuentas bancarias, cuentas de jubilación, etc.)
  • Reporte crediticio
  • Dos referencias originales de una fuente comercial, profesional o personal
  • Una fotocopia de una factura de servicios públicos que muestre una dirección física que coincida con los otros documentos
  • Un CV completo o un curriculum vitae
  • Estados financieros y declaraciones de impuestos de los últimos dos años
  • Contrato de compra, incluyendo la prueba de cualquier pago realizado
  • Una fotocopia del título de propiedad registrado y una encuesta registrada de la propiedad
  • Certificado de título de propiedad del Registro Público de Panamá
  • Un avalúo de la propiedad realizada por una compañía de avalúos aprobada
  • Seguro de vida con el banco panameño nombrado como el beneficiario por el monto total del préstamo. Dado que la póliza se basa en la expectativa de vida del solicitante, es más caro para los solicitantes de más edad.
  • Póliza de seguro contra incendios cubriendo la estructura, de por lo menos el 80% del valor del préstamo..

Toma nota que los bancos panameños requieren que todos los documentos de otros países sean “autenticados” por un consulado panameño o por “Apostilla”.

Si trabajas por cuenta propia, debes proporcionar estos documentos adicionales:

  • Información sobre la empresa (nombre, dirección, número de teléfono, URL del sitio web)
  • Carta que describe el historial de la compañía y el tipo de negocio
  • Últimos dos años de estados financieros auditados
  • Dos cartas de referencia de otras empresas a la empresa del solicitante
  • Dos cartas de referencia bancarias originales

Una vez que el comprador ha cumplido con todos los requisitos de documentación del banco, hay un tiempo de 14 días para las aprobaciones. Durante este período de 14 días, el comité de crédito del banco analizará tu caso en función de tus ingresos y tus capacidades de reembolso. Una vez aprobado, el banco emitirá una hoja de términos de préstamo para la revisión del comprador. Si el comprador acepta el préstamo, firma la hoja de condiciones, la devuelve al banco y se le entrega una carta de pago irrevocable por el monto del préstamo aprobado.

Términos y Tarifas

Las tarifas no son calificadas por el historial de crédito, y las condiciones son similares a las de los Estados Unidos y Canadá. Los tipos de interés se determinarán basándose en una variedad de factores, como el tipo de propiedad (residencial, comercial, inversión), la edad de la construcción, el plazo del préstamo, la edad y el estado del solicitante y el tipo de garantía ofrecida al banco como garantía sobre el préstamo.

Incentivos de Hipoteca para Jubilados y Compradores por Primera Vez

Si tienes una Visa de Pensionado en Panamá, puedes calificar para descuentos especiales en las tasas de interés hipotecarias. Ten en cuenta que si estás jubilado, necesitarás recibir una carta de tu gobierno que indique que estás recibiendo una pensión que se paga de por vida. Si no estás recibiendo una pensión, debes tener un ingreso regular y debes proporcionar prueba de ello.

Si eres un comprador por primera vez también podrías calificar para tipos de interés reducidos y un descuento en impuestos. Para ello, no debes haber poseído propiedad en Panamá anteriormente y la propiedad a comprar debe ser de nueva construcción, titulada, y para uso residencial exclusivamente. El préstamo tiene que ser de entre $ 25.000 y $ 62.000, no puede exceder 15 años y no puede exceder el 95% del valor de la propiedad.

Precalificación para una Hipoteca

Si estás pensando en financiar tu compra, lo mejor es obtener una pre-calificación para un préstamo desde el principio para evitar retrasos en el proceso y el riesgo de perder la propiedad a otro comprador.
Las pre-calificaciones y aprobaciones de hipotecas permanecen válidas mientras dure la construcción del proyecto. Cada 6 meses el banco comprobará para asegurarse de que el ingreso del cliente y el historial de crédito no ha cambiado y extenderá la aprobación por otros 6 meses. Este proceso continuará hasta que la propiedad esté lista.

Echale un vistazo a este enlace para obtener la documentación que necesitarás para obtener la pre-calificación para una hipoteca.

Como hay más de 80 bancos en Panamá y pocos oficiales de banco que son capaces de hablar Inglés, encontrar el banco correcto y obtener una hipoteca por tu cuenta puede ser un poco abrumador. Nuestros profesionales hipotecarios hablan inglés, español, ruso, italiano y chino.

Otros Tipos de Financiamiento

Debido a los obstáculos para obtener una hipoteca tradicional, muchos expatriados buscan otras alternativas: financiamiento del vendedor, financiamiento para desarrolladores, pago en efectivo o préstamos contra su jubilación.

Financiamiento del Vendedor

De lejos, la más atractiva de todas las opciones, tanto para los términos de financiamiento como por la facilidad de la transacción, es si un vendedor está dispuesto a ayudar al comprador a financiar directamente. Hemos visto esto en los casos en que los compradores necesitan vender activos en su país de origen, como casas existentes, y están seguros de que será capaces de hacerlo dentro de un plazo, digamos tres años, pero tienen el abono inicial ahora. Si la casa original se vende más rápido de lo esperado, generalmente no hay penalidad por el pago anticipado.

Si decides probar esta vía, necesitarás un buen abogado que trabaje con una compañía de bienes raíces bien informada para estructurar la compra, ya que todos los términos están en la mesa de negociación: tasa de interés, seguro del bien, pago inicial, plazo y, por supuesto, el precio. El abogado se encargaría de registrar la transacción y las cuentas de custodia, mientras que el profesional de bienes raíces te ayudará a entender tus opciones y llevar a cabo las negociaciones. Bajo este tipo de financiamiento, la mayoría de los vendedores aceptan el 10% como un anticipo después de que el comprador haya firmado el contrato de compraventa, aunque depende del vendedor; hemos visto que algunos aceptan el 5% y otros no se conformarán con menos del 50%.

Financiamiento para Desarrolladores en Panamá

Si estás comprando una propiedad de un desarrollador que ya tiene una relación con un banco, es una historia diferente a las hipotecas residenciales estándar. Estos son generalmente grandes desarrollos, a menudo en la fase de pre-construcción o durante la construcción. Si este es tu caso, tu préstamo se puede conceder en cuestión de días. Algunos desarrolladores también ofrecen financiamiento a corto plazo como un préstamo puente, pero a una tasa de interés similarmente alta. Cuenta con tener que poner un 30% y pagar aproximadamente 7-8% de interés para un préstamo de 3-5 años, con pagos mensuales y un pago grande al final. La buena noticia es que sólo tendrás que proporcionar un cheque de depósito y tu pasaporte como “documentación”. Es una gran manera de establecer un historial de crédito en Panamá y podrías incluso llegar a calificar como residente con fines hipotecarios.

Algunos pensamiento finales: también hemos visto a compradores usar métodos diferentes como lo son: pagar en efectivo con el refinanciamiento de propiedades existentes en su país, hipotecas inversas, préstamos a inversionistas (garantizados por la propiedad), o invirtiendo sus IRA autodirigidos en propiedades en Panamá.

By Kent Davis 

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