Derechos y obligaciones de las partes en los contratos de arrendamiento

Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares desocupados y destinados para habitación, que se celebren a partir de la vigencia de este Decreto.
Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares destinados para establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales o docentes.

Estos tres tipos de contratos de arrendamiento están fuera del alcance de la Ley 93 de 1973 con las siguientes excepciones:

Articulo 4- No se podrá negar el arrendamiento por de los bienes inmuebles a que se refiere esta Ley, por razón de raza, estado civil, sexo, nacionalidad, edad, color, credo político o religioso o por tener niños el arrendatario.

Articulo 5– Todo contrato de arrendamiento deberá formalizarse por escrito en formatos suministrados por la Dirección General de Arrendamientos, y expresará: fecha, nombres, apellidos, números de cédula de identidad personal y domicilios de los contratantes; el bien inmueble o parte del que comprenda el arrendamiento con expresión del número, calle o plaza y corregimiento en que esté ubicado; numero catastral de la finca, tomo, y folio de su inscripción y cualesquiera otras indicaciones sobre la misma; valor en dinero que representa el canon de arrendamiento, aunque se convenga el pago en servicios o en especies distintas; el término de duración; y el destino que se da al inmueble arrendado.

Articulo 6 – EL ARRENDADOR tiene la obligación de entregar a la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda (actualmente MIVIOT), dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su firma, una copia de todo Contrato de Arrendamiento que se celebre. La omisión del Arrendador de presentar copia del Contrato, o la negativa del arrendatario a firmarlo cuando esté ocupando el inmueble, será causal de sanción de acuerdo con lo establecido en esta Ley. Las disposiciones de este Artículo también se aplicarán al subarrendamiento.

Articulo 7 – No se considera violación del contrato de arrendamiento, el hecho de que en una casa arrendada para habitación, sus ocupantes ejerzan el oficio o profesión del cual derivan sus ingresos, siempre que el ejercicio de éstos no viole disposiciones legales vigentes, ocasione gastos adicionales al arrendador o perturbe la paz y tranquilidad de los vecinos.

Articulo 8 – Todas las casas destinadas para habitación deben reunir las condiciones de higiene, salubridad y seguridad previstas en la Ley.

Articulo 10 – El termino de duración del contrato y de la prorroga de Contrato de arrendamiento de bienes inmuebles destinados para habitación será obligatorio para el arrendador y renunciable para el arrendatario en cualquier tiempo, sin otra  obligación que la de dar el arrendador aviso previo no menor de 30 días calendarios precedentes a la desocupación de la vivienda arrendada. En los casos de bienes inmuebles destinados para establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docentes, el termino de duración y el de prórroga son obligatorios para el arrendador y el arrendatario. Sin embargo, si las partes así lo acordaren, el arrendatario podrá renunciar al plazo pactado y a la prórroga, en los términos y condiciones que se establezcan en el Contrato de Arrendamiento.

Articulo 13 –  En los Contratos de Arrendamiento que se celebren a partir de la vigencia de esta Ley, es obligación de todo arrendatario salvo las excepciones que establezca el Ministerio de Vivienda (actualmente MIVIOT), consignar por conducto del arrendador una suma igual al canon de arrendamiento en concepto de deposito. Esta suma será entregada a la Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT, a cuyo cargo está el control y manejo, y será devuelta a su depositante al terminar el contrato de arrendamiento, salvo caso de reclamo por el arrendatario distintos a aquellos debidos al uso o desgaste normal de los bienes; estas circunstancias deberán ser debidamente comprobadas.

Articulo 16 – A partir de la vigencia de esta Ley los arrendatarios de edificio de arrendamiento que se incorporen al Régimen de Propiedad Horizontal, tendrán preferencia en las operaciones de compra venta que se verifiquen sobre el bien inmueble objeto del arrendamiento. La opción de que por este medio se establece a favor del arrendatario tendrá un plazo máximo de noventa días. Si el arrendatario no hace uso de la opción y deba abandonar el inmueble, tendrá derecho a gozar de los plazos que se establecen en los artículos 47 y 48 de esta Ley y el arrendador no podrá vender a una persona distinta a un precio inferior al solicitado al arrendatario. El Órgano Ejecutivo reglamentará la forma, requisitos y condiciones para el ejercicio de este derecho.

Articulo 19 – Todos Contrato de subarrendamiento deberá contar siempre con el consentimiento previo y expreso del arrendador. En los contratos de arrendamiento de  locales comerciales, profesionales, industriales y docentes no será válida la cláusula que prohíba el subarrendamiento.

Articulo 20- Los bienes inmuebles podrán subarrendarse total o parcialmente. El subarrendamiento total recaerá sobre todo él inmueble con inclusión de las áreas destinadas a los servicios y habrá de celebrarse con una sola persona. El subarrendamiento parcial podrá selo de una o más habitaciones o locales y con distintas personas.

Articulo 65 – Toda infracción de las disposiciones contenidas en esta Ley, con excepción de aquellas que tengan sanción diferente, será sancionada con multa de B/.10.00 A B/.100.00 o con penas de arresto de treinta (30) a noventa (90) días, o ambas. Las multas se pagarán en la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda e ingresarán al Fondo de Asistencia Habitacional.

Articulo 66 – Para los efectos del cumplimiento de sus funciones, el Ministerio de Vivienda (Miviot) citará a las personas cuya comparecencia estime necesaria, en atención al asunto de que se trate, mediante boletas que expresarán el día, la hora y Despacho en que deban presentarse. Las boletas se entregarán personalmente a la persona citada y ésta deberá firmarla. Si la persona citada no pudiere, no supiere o no quisiere firmar, el portador de la boleta llamará un  testigo, con cuyo testimonio se puede acreditar el hecho de haber sido citada la persona. Todo el que fuere citado en la forma expresada salvo causa justificada, deberá comparecer a las Oficinas del MIVIOT; si no lo hiciere así será apremiado con multas hasta de B/.20.00 o arrestado hasta de cinco (5) días por cada vez que se cometa la desobediencia.

Articulo 68 – A partir de la vigencia de la presente Ley, los depósitos que hayan verificado los arrendatarios serán entregados al Ministerio de Vivienda en las condiciones y el plazo que éste señale. En los casos en que haya sumas en exceso de la cantidad equivalente a un mes de canon de arrendamiento, éstas serán devueltas por el MIVIOT al arrendatario que las hubiere entregado o se acreditarán al pago del canon de arrendamiento correspondiente. Los arrendadores que no cumplan con la entrega a que se refiere el párrafo anterior en el plazo señalado por el MIVIOT serán sancionados con multa equivalente a diez (10) veces el valor de la cantidad retenida.

Más allá de una simple lectura a un contrato de alquiler es importante que las partes conozcan sus derechos y obligaciones al momento de suscribir un contrato de arrendamiento. Los artículos anteriormente enunciados establecen los principales derechos y obligaciones de las partes contratantes.

La presente administración del MIVIOT (2014-2019) ha sido muy activa en la verificación de consignación de depósitos de garantía y contratos de alquiler. También han sido activos en la aplicación de multas por el incumplimiento del artículo 13 y 68 de la Ley 93 de 1973. Por esta razón es importante que todos los arrendadores consignen el deposito de garantía dentro del plazo establecido en la Ley así como una copia del respectivo contrato de arrendamiento.

Consideramos oportuno una modernización a las leyes de arrendamiento para que las mismas sean incorporadas en una sola ley que haría mas fácil su implementación.

Derechos y obligaciones de las partes en los contratos de arrendamiento
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