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COMO FINANCIAR UNA PROPIEDAD

PREGUNTAS FRECUENTES Y RESPUESTAS

 

¿Es seguro para los extranjeros comprar bienes raíces en Panamá?


Absolutamente. Comprar propiedades en Panamá es muy seguro. Hay más de una docena de leyes establecidas en Panamá específicamente para proteger las inversiones extranjeras, ni mencionar que la propiedad privada en Panamá está protegida por la Constitución de la República de Panamá. Miles de extranjeros poseen propiedades en Panamá, y nosotros procesamos las transacciones de propiedades inmobiliarias de Panamá para los extranjeros cada día sin ningún problema.

 

¿Es legal para los extranjeros comprar propiedades en Panamá?


Sí, es legal para los extranjeros comprar propiedades tituladas en Panamá a su propio nombre aunque nosotros normalmente recomendamos a nuestros clientes que mantengan su propiedad en nombre de una sociedad Panameña para la protección del activo y por razones del impuesto sobre la renta. En Panamá, la propiedad sobre derechos posesorios (a diferencia del título de propiedad) debe estar siempre a nombre de una sociedad panameña, en donde la persona extranjera es el accionista (una fundación o de un fideicomiso pueden ser nombrados como accionistas en lugar de la persona extranjera) de la sociedad.

 

¿Cuáles son los procedimientos para comprar las propiedades inmobiliarias en Panamá?


El primer paso es encontrar una propiedad en Panamá que usted le guste, y negociar el precio y los términos de la venta con el vendedor (o corredor de Bienes Raíces en Panamá).
Segundo, usted debe buscar un abogado calificado en Panamá, para manejar el procedo de diligencia debida sobre el título de la propiedad, poner a su Abogado Panameño en contacto con el vendedor (o corredor de Bienes raíces) para conseguir copias de los documentos de propiedad y realizar la investigación (si está disponible).
Tercero, haga que su abogado prepare un contrato de Promesa de Compra/Venta para cerrar la venta de la Propiedad y asegurar los términos acordados (un depósito de 10% usualmente es requerido al momento de firmar el contrato de promesa de compra/venta).
Cuarto, una vez que el abogado haya confirmado que la propiedad está libre, entonces se programa el cierre final, en donde el comprador/vendedor firman el Contrato Final de Compra/Venta.
Quinto, se efectúa el pago al vendedor, corredor y abogado desde la cuenta en custodia (en algunos casos los compradors/vendedores acuerdan que el pago será efectuado después que la Escritura Pública de la propiedad es transferida y registrada a nombre del comprador).
Sexto, el Contrato de Compra/Venta se registra en el Registro Público en donde ellos transfieren el título de propiedad del antiguo propietario al nuevo.

 

¿Es seguro comprar las acciones de una sociedad Panameña que posee un título de propiedad en Panamá?


Sí, siempre y cuando se haya efectuado la debida diligencia de investigación de la sociedad y la investigación del título mismo de la propiedad que posee la sociedad han sido efectuados, entonces normalmente es seguro comprar propiedades esta manera en Panamá. Es importante emplear abogado debidamente calificado para manejar la diligencia debida, y para poner las cláusulas apropiadas en el contrato de Compra/Venta de las acciones de la sociedad. por ejemplo; (1) una cláusula que garantice al comprador que la sociedad no tiene ninguna deuda ni obligación pendiente a excepción de las establecidas en el presente contrato y indemniza al comprador por cualquier responsabilidad, (2) una cláusula que haga responsable al vendedor de cualquier responsabilidad por las acciones anteriores de la sociedad y/o sus directores, y (3) una cláusula que le garantice al comprador que está comprando el 100% de las acciones de la sociedad, así como para 100% del título número xxx de la propiedad (con descripción de la propiedad), de la cual la sociedad es la total propietaria, y de cuyas acciones el vendedor es el dueño (el vendedor).

 

¿Hay impuestos o cargos del gobierno por la transferencia de los títulos de Propiedad del Vendedor a nombre del Comprador?


Sí. El gobierno panameño carga un impuesto de transferencia de título de propiedad del 2%. El 2% se calcula sobre el valor registrado (el valor establecido en la escritura de venta registrada). Además, hay otros honorarios cargados por el Notario Público los cuales en total suman como entre US$200 a US$300 para el registro del contrato de compra/venta de la venta de propiedades inmobiliarias en Panamá.

 

¿Quién normalmente paga el impuesto de transferencia de título, el comprador o el vendedor?


Es una práctica normal en Panamá que el vendedor paga el impuesto de transferencia del título, en algunos casos, dependiendo de la negociación entre comprador y vendedor, el vendedor podría insistir al comprador que pague los impuestos de transferencia de título.

 

¿Cuáles son los costos de cierre promedio para las transacciones inmobiliarias en Panamá?


Los costes de cierre varían dependiendo de cada transacción particular. Por ejemplo, si la propiedad se mantiene a nombre personal de los vendedores, y el comprador transfieres el título de propiedad a una sociedad panameña (más recomendada), entonces los costes de cierre incluirían: (1) el honorario legal de la transacción de propiedad es de US$1,200 (incluye: investigación del título, contrato de compra/venta, cierre, y servicio de la transferencia del título de propiedad), (2) honorarios por transferencia del título en el Registro Público es de aproximadamente. US$250 a US$350, y (3) honorarios por establecimiento de la sociedad panameña US$1,000 + impuesto, Sin embargo, si la propiedad estaba bajo una sociedad Panameña, y el comprador está comprando las acciones de la sociedad, entonces la transacción es relativamente más simple porque no hay registro de transferencia de título, es decir que no hay impuestos de transferencia de título y no hay transferencia de título de propiedad en el Registro Público. En este caso, los costes de cierre incluirán: (1) honorarios legales de la transacción de la propiedad (incluye: investigación del título, contrato de compra de acciones, y cierre por US$1,200), (2) el cambio de los directores/del agente residente de la sociedad (aproximadamente $350.

 

¿Cuánto toma normalmente registrar la transferencia de título de propiedad en el Registro Público de Panamá?


En algunos casos, esto puede hacerse en 2 días laborables, si nosotros pagamos algo extra para hacerlo expedito. Sin embargo, en circunstancias normales, esto toma de 1 a 3 semanas, dependiendo del volumen de transacciones que tenga el Registro Público.

 

¿Cuánto tiempo normalmente toma desde que se inicia hasta que se termine la compra de la propiedad en Panamá?


El tiempo promedio desde que inicia hasta que termina la compra es de aproximadamente 6 semanas, sin embargo, esto realmente depende de una variedad de factores los cuales dependen inicialmente de la negociación entre el comprador y el vendedor, y subsecuentemente depende de los abogados y del Registro Público. Generalmente, las transacciones de propiedades llevan los siguientes procedimientos: (1) El comprador y el vendedor acuerdan el precio y los términos (el tiempo promedio puede varían dependiendo de la negociación), (2) el vendedor proporciona a nuestra firma toda la documentación para la debida diligencia sobre el título de propiedad de tal manera que nosotros podamos realizar la investigación (el tiempo promedio depende del vendedor), (3) los abogados inicial la investigación y redactan el contrato de promesa de compra/venta (tiempo aproximado 1 día asumiendo que nosotros tenemos toda la documentación requerida del comprador y del vendedor), (4) el comprador y el vendedor revisan el contrato de promesa de compra/venta y acuerdan fijar la fecha para la firma (el tiempo promedio depende del comprador y del vendedor), (5) el comprador envía el pago para el abono inicial y los gastos legales para la cuenta en custodia (el tiempo promedio depnde del método usado para enviar los fondos), (6) el comprador y el vendedor firman el contrato de promesa de compra/venta y se le paga el abono inicial al vendedor de la cuenta en custodia, (7) concluye la investigación final del título (el tiempo aproximado es de 5 días), (8) el comprador envía el pago final a la cuenta en custodia (el tiempo promedio depende del método usado para enviar los fondos), (9) los abogados redactan el contrato final de compra/venta (tiempo promedio 1 día) (10) el cierre se lleva a cabo y el comprador/vendedor firman el contrato final de compra/venta (tiempo aproximado 1 día), (11) el contrato se registra en el Registro Público para el inicio del procedimiento de transferencia del título (el tiempo estimado va de 2 a 30 días, dependiendo del volúmen de trabajo del Registro Público), (12) los abogados reciben la Escritura Pública, redactan la traducción oficial en Inglés, y preparan los documentos finales para enviarlos al comprador (tiempo estimado es de aproximadamente 5 días).

 

¿Los contratos de compra de Bienes Raíces en Panamá necesitan estar redactados en Español para que sean legalmente ejecutables in Panamá?


No. La ley no requiere que el contrato de compra/venta esté en Español para que sea legalmente ejecutable, sin embargo, si hubiese una disputa sobre la transacción en alguna corte en la República de Panamá, entonces la corte solicitará la traducción oficial del contrato al idioma Español hecha por un traductor público autorizado (con licencia). Cuando nosotros preparamos los contratos de compra/venta, nosotros siempre preparamos el original en Español, y proporcionamos a nuestros clientes una copia oficial del contrato traducida al Inglés.

 

¿Cuánto es normalmente aceptado como abono inicial para la compra de una propiedad en Panamá?


Generalmente, el vendedor acepta el 10% como abono inicial al momento de firmar el contrato de promesa de compra/venta. El abono inicial es una muestra de la “buena fe” del comprador, de tal manera que el vendedor sabe que el comprador es serio. Sin embargo, el abono inicial realmente depende de la transacción en particular y de la negociación que se llevó a cabo. En algunos casos los venededores solicitan tanto como el 50% y en toros casos, los vendedores solicitarán solamente el 5% o menos.

 

¿Hay impuestos a la propiedad en Panamá, si es así, cuanto cuesta?


El impuesto a la propiedad es cargado solamente para propiedades con un valor registros de US$30,000 ó más (valor registrado es el valor establecido en la escritura pública que luego es registrado en el Registro Público). El máximo impuesto anual a la propiedad es de 2.1% sobre propiedades valoradas arriba de US$75,000. Para mayor información favor ver nuestra sección sobre Impuestos en Panamá. Los derechos posesorios no conllevan impuestos a la propiedad, ys que técnicamente la propiedad pertenece al gobierno de Panamá.

 

¿Hay impuestos de herencia en Panamá, por medio del cual el gobierno panameño pueda quedarse con cierto porcentaje de la herencia de mis beneficiarios?


No. Los impuestos de herencias han sido completamente

 

¿Están las fuentes de financiamiento para extranjeros (no Panameños) fácilmente disponibles para conseguir hipotecas sobre propiedades en Panamá?


Hay muchos bancos en Panamá que ofrecen financiamiento a extranjeros (no Panameños) para comprar propiedades en Panamá, algunos de ellos son: Banco HSBC, Scotia Bank, BAC Internacional, Banco Cuscatlán (Panabank), Banco General, Banco BBVA, Banco Continental, Credicorp Bank, Multicredit Bank, Banco Nacional de Panamá y otros. Sin embargo, a menos que el préstamo esté colaterizado por algún otro activo líquido tal como un depósito bancario, entonces la mayoría de los bancos tienen las siguientes limitaciones para dar financiamiento a extranjeros: (1) el título de la propiedad debe hacerse a través del Registro Público, (2) la propiedad debe estar localizada en regiones aprobadas, normalmente en urbanizaciones aprobadas, o en proyectos de desarrollo aprobado en áreas rurales, (3) la propiedad debe tener mejoras tales como casa, edificio, etc., que tengan algún valor, (4) el banco sólo financia hasta el 70% del precio de compra, y (5) el banco requerirá que el precio de compra no sea mayor al valor del avalúo (el avalúo debe ser efectuado por una compañía evaluadora reconocida).

 

¿Qué documentación es regularmente requerida de los extranjeros (no Panameños) para obtener el financiamiento de una propiedad en Panamá?


La mayoría de los bancos en Panamá que ofrecen financiamiento a extranjeros requerirán los siguientes documentos del aplicante(s) del préstamo: (1) fotocopia completa del pasaporte (de todas las páginas del pasaporte). (2) Fotocopia de alguna otra identificación adicional, tal como la licencia de manejar, (3) dos cartas de referencia financiera (4) dos cartas de referencias personales, comerciales o profesionales. (5) fotocopia de una factura de servicios públicos, en donde aparezca la dirección, (6) currículum vital (resumen de su educación personal/trabajo, (7) estados financieros de los últimos 2 años. (8) declaración de rentas de los últimos 2 años, (9) fotocopia de la documentación de la propiedad (escritura pública y evidencia de su registro), (10) certificación reciente del registro de la escritura pública en el Registro Público. (11) avalúo de la propiedad de una compañía evaluadora aprobada.

 

¿Cuáles son las tasas de interés para financiamiento de propiedades en Panamá?


Las tasas de interés generalmente están a la par con las que se ofrecen en los Estados Unidos, sin embargo, la tasa de interés realmente depende de una variedad de factores, incluyendo: (1) tipo de propiedad (residencial personal, propiedad comercial, propiedad para inversión, etc.) (2) Edad de la construcción (construcción nueva o antigua), (3) términos del préstamo (corto plazo, largo plazo, etc.) (4) edad del aplicante y estatus (retirado, etc.) y (5) colateral adicional ofrecido al banco como garantía del préstamo.

 

¿Hay algún tratamiento especial de financiamiento disponible para jubilados en Panamá?


Sí. Si usted ha obtenido su Visa de Jubilado (éste es un tipo de visa de residente para extranjeros que han probado que ellos reciben una pensión vitalicia de por lo menos US$500 por mes) en Panamá, y si tiene cierta edad, entonces usted puede calificar para descuentos especiales en las tasas de interés sobre hipotecas.

 

¿Hay algún tratamiento especial de financiamiento disponible en Panamá para compradores por primera vez?


Sí. Hay una ley llamada “ley de interés preferencial” la cual ofrece tasas de interés especiales más bajas, bajo las siguientes condiciones: (1) el comprador debe ser comprador por primera vez, (2) la propiedad a ser comprada debe ser recientemente construída, (3) la unidad debe ser con propósito de habitar en ella, el monto a ser financiado debe estar en el rango de US$25,000 a US$62,500 después del abono inicial, (5) el financiamiento no puede ser mayor del 95% del precio del avalúo, (6) la propiedad debe estar titulada, (7) el término del préstamo no debe exceder de 15 años. Esto está regulado por la Ley 50 (de Octubre 27, 1999) la cual enmienda parcialmente la Ley No.28 (de Junio 20, 1995), y Decreto de Gabinente No.44 (de 1990), estipulan los beneficios de las instituciones prestamistas como sigue: (1) 4% de descuento en la tasa de interés (también la tasa de crédito a la institución financiera) sobre la tasa de interés vigente, la cual es establecida por la Superintendencia de Bancos, y se asigna a viviendas cuyo valor es más de US$25,000 y menos de US$62,500 (b) 5% de descuento (y también un crédito fiscal a la institución financiera) sobre la máxima tasa de interés ofrecida, será aplicada si el préstamo es por menos de US$25,000.

 

¿Cuánto cuestan los avalúos de propiedades en Panamá?


El costo avalúo de las propiedades en Panamá está en un rango entre US$50 y US$1,000, dependiendo de cada propiedad en particular. Por ejemplo el avalúo de una casa sencilla de 3 recámaras en la Ciudad de Panamá probablemente podría costar alrededor de US$100 a US$150; sin embargo, el de una finca de 300 acres localizada en el interior de Panamá, con 2 casas, granero, caballos, ganado, y otras mejoras podría costar US$1,000 debido a la complejidad del avalúo como también de los costos de transporte y el tiempo promedio involucrado.


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